ดอกเบี้ยบ้าน คืออะไร อัตราดอกเบี้ยแต่ละธนาคารเท่าไหร่บ้าง

หากคุณต้องการบ้านสักหลังหนึ่งแน่นอนว่าการเลือกซื้อบ้านเป็นสิ่งสำคัญซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งหลายคนที่ต้องการมีบ้านนั้นจะเลือกซื้อบ้านโดยการขอกู้กับธนาคาร ซึ่งเรื่องต่อมานั่นคือดอกเบี้ยบ้านที่ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านนั้นจำเป็นจะต้องรู้ เนื่องจากหากเรารู้ข้อมูลดอกเบี้ยบ้าน การคำนวณดอกเบี้ยบ้านให้ไม่เกินกำลัง จะช่วยให้สามารถผ่อนบ้านได้ไว เรียกว่าปลดหนี้ได้เร็ว 

ดอกเบี้ยบ้านนั้นมีหลายประเภท พร้อมมีอัตราดอกเบี้ยให้เลือก หากเราเลือกอย่างชาญฉลาด จะทำให้ไม่ต้องกังวลเรื่องดอกเบี้ยบ้านเยอะเกินไป ซึ่งเราจะมาดูกันว่า ดอกเบี้ยบ้าน คืออะไร มีวิธีการคำนวณดอกเบี้ยบ้านอย่างไร ประเภทของดอกเบี้ยบ้าน รวมถึงอัตราดอกเบี้ยบ้านจากธนาคารต่าง ๆ มาให้พิจารณากัน

ดอกเบี้ยบ้าน คืออะไร ทำไมถึงต้องมีดอกเบี้ย

ดอกเบี้ยบ้าน (Home Loan) นั่นคือ อัตราดอกเบี้ยจากสินเชื่อบ้านหรือเรียกอีกอย่างว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่มาจากการปล่อยสินเชื่อของธนาคารให้กับผู้ขอกู้ให้เราไปใช้ซื้อบ้านเดี่ยว บ้านแฝด คอนโด หรือ ทาวน์โฮม หรือที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ๆ ที่ไม่ได้กล่าวถึง ซึ่งสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยบ้านนั้นเป็นตัวกำหนดผ่อนชำระค่างวดของการนำเงินไปซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยโดยทางผู้จะกู้จะต้องชำระเงินคืนให้ธนาคารเป็นงวด ๆ ตามเงื่อนไข ซึ่งเป็นระยะเวลา 10 ถึง 40 ปี 

อัตราดอกเบี้ยบ้านนั้น จะแตกต่างกันไปตามประเภทของดอกเบี้ยบ้าน ซึ่งจะมีการคำนวณอัตราดอกเบี้ยที่ต่างกัน ถึงแม้พูดถึงเรื่องการคำนวณดอกเบี้ยแล้วดูซับซ้อนแต่จริงๆแล้วนั้นไม่ยากอย่างที่คิด และเป็นเรื่องสำคัญอย่างมากในการรู้ถึงเรื่องประเภทของดอกเบี้ยบ้านและการคำนวณดอกเบี้ยเพื่อช่วยให้ผู้ที่ต้องการกู้วางแผนการเงินได้อย่างละเอียด และได้อัตราดอกเบี้ยที่เหมาะสมสำหรับ โดยเรามาดูประเภทของสินเชื่อบ้านกัน โดยมีดังนี้ 

1. อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate Loan)

อัตราดอกเบี้ยบ้านแบบเงินกู้ที่เปลี่ยนไปตามต้นทุน เป็นอัตราดอกเบี้ยที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตขึ้นอยู่กับต้นทุนของธนาคารที่เพิ่มขึ้นหรือลง ซึ่งพื้นฐานของอัตราดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัวจะถูกอ้างอิงตามอัตราดอกเบี้ยจากนโยบายที่ประกาศโดยธนาคารกลางของแต่ละประเทศ

โอยอัตราดอกเบี้ยที่มีผลต่ออันตราดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัวจะเรียกว่า อัตราดอกเบี้ยอ้างอิง โดยเป็นดอกเบี้ยที่ธนาคารใช้อ้างอิงอัตราดอกเบี้ยเงินกู โดยอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงที่เราพบได้บ่อย ๆ จากธนาคารคือ MLR MOR และ MRR โดยจะอธิบายแต่ละประเภทดังนี้คือ

• MOR (Minimum Overdraft Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์นั้นเก็บได้จากลูกค้ารายใหญ่ที่มีประวัติดีในประเภทวงเงินที่เบิกเกินบัญชี
• MRR (minimum ReTail Rate ) คืออัตราดอกเบี้ยจากที่ธนาคารที่เก็บจากลูกค้ารายย่อยที่มีประวัติดี โดยมาจาก สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย เป็นต้น
• MLR (Mimi,um Loan Rate) คืออัตราดอกเบี้ยจากธนาคารพาณิชย์ที่เรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประวัติที่ดี โดยส่วนใหญ่นั้นจะเป็นสินเชื่อธุรกิจ เป็นเงินกู้ระยะยาว มีกำหนดเวลาที่ชัดเจน

2. อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate Loan)

เป็นอัตราดอกเบี้ยบ้านจากสินเชื่อบ้านที่ที่กำหนดไว้ให้คงที่ตลอด โดยตามระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญากู้ยืมเงิน หรือก็คือมีอัตราดอกเบี้ยบ้านตายตัวตลอดระยะเวลา ตัวอย่างเช่น ได้รับอัตราดอกเบี้ยคงที่เป็นเวลา 3 ปี ถึง 5 ปี หรือก็คือตลอดอายุสัญญา โดยสามารถแบ่งอัตราดอกเบี้ยยังสามารถแบ่งได้อีก 3 ประเภทนั่นคือ 

• ดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันได อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกำหนดให้คงที่แบบเป็นช่วง ๆ และปรับขึ้นทีละขั้น ตัวอย่างเช่น ดอกเบี้ยปีแรกนั้นเป็นตัวเลข 2.30% ปีที่สองคือ 3.55% และปีที่สาม 4.50% หลังจากนั้นนั้นดอกเบี้ยจะถูกปรับเป็นแบบลอยตัว (Floating Rate Loan) ต่อไป
• ดอกเบี้ยงคงที่ตลอดระยะเวลากู้ เป็นอัตราดอกเบี้ยบ้านจากผู้กู้ที่ชำระดอกเบี้ยเท่าเดิมตลอดระยะเวลาสัญญาการกู้ยืมเงิน ไม่มีการปรับหรือลดลง ซึ่งทำให้ผู้สามารถชำระดอกเบี้ยได้เท่าเดิมทุกงวดทุกเดือน และมีการระบุระยะเวลาที่ต้องผ่อนชำระได้ถูกต้อง
• ดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกเท่านั้น เป็นอัตราดอกเบี้ยที่ถูกตรึงเอาไว้ในช่วงแรกของสัญญาการผ่อนดอกเบี้ยบ้าน โดยส่วนใหญ่จะมีสัญญาอยู่ที่ 1-5 ปี และ จากนั้นจะถูกปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวตามสถานการณ์เศรษฐกิจ

3. อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง และปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover mortgage loan)

คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง โดยจะมีการปรับระดับขึ้น และมีการปรับขึ้นทุกปีตามรอบของสัญญาเช่นมีปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้น 3-5 ปี ตลอดระยะเวลา 25-30 ปี 

ดอกเบี้ยบ้าน มีวิธีคำนวณอย่างไรบ้าง

การคำนวณดอกเบี้ยบ้านนั้นไม่ยุ่งยากอย่างที่คิด โดยมีสูตรดังนี้คือ

ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น = เงินต้นคงเหลือ x อัตราดอกเบี้ยต่อปี x จำนวนในงวด ÷ จำนวนวันใน 1 ปี

เงินต้นลดลง = จำนวนเงินที่ต้องจ่ายในงวดนั้น – ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้น

เงินต้นคงเหลือ = เงินต้นคงเหลือจากงวดก่อน – เงินต้นลดลง

มีผู้ต้องการกู้เงินซื้อบ้านจำนวน 2,000,000 บาทถ้วน ผ่อนชำระเท่ากันทุกเดือน เดือนละ 20,000 บาท อัตราดอกเบี้ย 5.00% ต่อปีชำระงวดแรกเดือนมกราคม และสำหรับในปีนั้นมี 365 วัน โดยมีการคำนวณดังนี้คือ 

งวดที่ 1 (ชำระเดือนมกราคม)

ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายต่องวด = (2,000,000 x 5.00% x31) ÷ 365 = 8,493.15 บาท

โดยยอดเงินรวมเมื่อจบงวด = เงินต้นคงเหลือ + ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละงวดจะได้

2,000,000 + 8,493.15 = 2,008,493

จากนั้นนำไปหักกับค่างวดที่ต้องจ่ายเดือนแรกออก 20,000 บาท ซึ่งเมื่อจบงวดแรกจะเหลือเงินต้นเท่ากับ 2,008,493.15 – 20,000 บาท = 1,988,493.15 บาท โดยเงินต้นจำนวนนี้จะถูกไปคำนวณในงวด

ขอสินเชื่อบ้านควรเตรียมตัวอย่างไร เตรียมให้พร้อม

นอกจากทำความรู้จักเกี่ยวกับดอกเบี้ยบ้านแล้วการเตรียมพร้อมสำหรับการขอสินเชื่อบ้านเป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญ โดยมีดังนี้คือ 

• การเตรียมเอกสารเพื่อยื่นขอสินเชื่อบ้าน

ควรศึกษาเงื่อนไขการกู้อย่างละเอียด เอกสารต่าง ๆควรเตรียมพร้อมให้อย่างดี เช่นหลักฐานการเงิน เอกสารหลักประกัน ทะเบียนบ้าน บัตรประชาชน เป็นต้น เพื่อเพิ่มโอกาสในการขอสินเชื่อและได้อัตราดอกเบี้ยบ้านที่ดี

• สำหรับโครงการบ้านหรือที่อยู่อาศัยที่เราต้องการซื้อ

อยากได้ที่อยู่อาศัยสักหลังนั้นจะต้องดูหลายอย่างไม่ว่าจะเป็น ทำเลที่ตั้ง ผู้พัฒนาโครงการ ตรวจสอบสิ่งต่าง ๆ รอบตัวบ้าน รั้วบ้าน ที่จอดรถ รายละเอียดต่าง ๆ เป็นต้น

• เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน

แน่นอนว่าอัตราดอกเบี้ยบ้านในแต่ละสถาบันการเงินหรือธนาคารที่ปล่อยสินเชื่อนั้นจะมีอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไข และรายละเอียดที่ต่างกันไป ดังนั้นเราควรตรวจสอบให้ดีว่าสถาบันการเงินหรือธนาคารไหนที่เหมาะกับการเงิน และการวางแผนของเรา

อัตรา ดอกเบี้ยบ้าน แต่ละธนาคารเป็นอย่างไร

ในหัวข้อนี้เราจะมาดูกันว่าดอกเบี้ยบ้านแต่ละธนาคารนั้นมีอัตราดอกเบี้ยเท่าไหร่ โดยมีดังนี้คือ

1. ธนาคารออมสิน ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรกคือ 2.95% ดอกเบี้ย MRR 6.845%
2. ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรกคือ 6.90% ดอกเบี้ย MRR 3.52%
3. ธนาคารกรุงเทพ ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรกคือ 7.30% ดอกเบี้ย MRR 4.45%
4. ธนาคารกรุงศรีฯ ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรกคือ 7.40% ดอกเบี้ย MRR 5.28%
5. ธนาคารกสิกรไทย ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรกคือ 7.30% ดอกเบี้ย MRR 3.45%
6. ธนาคารกรุงไทย ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรกคือ 7.57% ดอกเบี้ย MRR 3.70%
7. ธนาคารไทยพาณิชย์ ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรกคือ 7.30% ดอกเบี้ย MRR 5.27%

สรุป ดอกเบี้ยบ้าน วางแผนการเงินเพื่อบ้านในอนาคต

ดอกเบี้ยบ้านคืออัตราดอกเบี้ยจากสินเชื่อบ้านหรือสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยการเลือกประเภทของดอกเบี้ยบ้านนั้นเป็นสิ่งสำคัญโดยควรรู้จักประเภทของดอกเบี้ยบ้าน คำนวณดอกเบี้ยบ้าน วางแผนการเงินในการชำระดอกเบี้ยบ้านก่อนทำการขอสินเชื่อ ตรวจสอบรายละเอียดและองค์ประกอบต่าง ๆ ของบ้านเพื่อให้ได้บ้านในฝันที่เราต้องการ