การเป็นเจ้าของบ้านสักหลังอาจเป็นความฝันของใครหลายคน แต่การจะหาเงินก้อนใหญ่มาซื้อหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย และนี่คือเหตุผลที่ทำให้การจำนองบ้านกลายเป็นเครื่องมือทางการเงินที่ได้รับความนิยมอย่างแพร่หลาย สำหรับผู้ที่ต้องการเงินทุนก้อนใหญ่ ไม่ว่าจะเพื่อซื้อบ้านในฝัน ลงทุนในธุรกิจ หรือแม้แต่เสริมสภาพคล่องทางการเงินส่วนตัว
การจำนองบ้านคือประตูที่เปิดโอกาสให้เข้าถึงเงินจำนวนมากได้ โดยใช้อสังหาริมทรัพย์ที่มีหรือกำลังจะได้มาเป็นหลักประกัน แล้วทำไมวิธีนี้ถึงเป็นทางเลือกหลักที่หลายคนเลือกใช้ และมีขั้นตอนหรือข้อควรรู้อะไรบ้างที่ต้องให้ความสำคัญ? บทความนี้จะพาไปสำรวจทุกแง่มุมของการรับจำนองบ้าน เพื่อให้เข้าใจได้อย่างถ่องแท้และตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ
การจำนองบ้าน คืออะไร?
การจำนองบ้านคือการนำบ้าน (หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ เช่น ที่ดิน คอนโดมิเนียม เป็นการจำนองคอนโด) ไปเป็นหลักประกันหนี้เงินกู้ โดยที่กรรมสิทธิ์ในบ้านยังคงเป็นของผู้จำนองบ้าน ยังสามารถอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์จากบ้านได้ตามปกติ แค่ถ้าหากไม่สามารถชำระหนี้คืนได้ตามกำหนด ผู้ให้กู้ (ผู้รับจำนอง) มีสิทธิที่จะบังคับจำนอง โดยนำบ้านออกขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาชำระหนี้คืน ซึ่งแตกต่างจากการขายฝากที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ไปให้ผู้รับซื้อฝาก
ส่วนการจำนองโฉนดที่ดิน คือ การนำที่ดิน (ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า หรือที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้างอยู่แล้ว เช่น บ้าน อาคาร) ไปเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน โดยที่กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นยังคงเป็นของผู้จำนอง (เจ้าของที่ดิน) ไม่ได้โอนไปให้ผู้รับจำนอง (เจ้าหนี้) อย่างเช่นการจำนองที่ดินกับธนาคารออมสิน
ข้อดีของการจำนองบ้านมีอะไรบ้าง?
การจำนองบ้านเป็นเรื่องใหญ่และมีผลกระทบสำคัญต่อการเงินในระยะยาว ดังนั้น การทำความเข้าใจทั้งข้อดีและข้อเสียของการรับจำนองบ้านอย่างละเอียดจึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งก่อนตัดสินใจ โดยข้อดีของการจำนองบ้าน ได้แก่
- ได้เงินก้อนใหญ่ในอัตราดอกเบี้ยต่ำ เนื่องจากการจำนองบ้านมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า เมื่อเทียบกับสินเชื่อประเภทอื่น ๆ เพราะธนาคารหรือสถาบันการเงินมีความเสี่ยงน้อยลง
- การซื้อบ้านด้วยเงินสดเป็นเรื่องที่ยากมาก การจำนองบ้านกับธนาคารอาคารสงเคราะห์หรือสถาบันการเงินอื่น จะช่วยให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านกลายเป็นจริงได้ เพราะไม่จำเป็นต้องมีเงินก้อนใหญ่เต็มจำนวนในคราวเดียว
- การจำนองบ้านมีระยะเวลาผ่อนชำระยาวนานที่ยาวนาน ตั้งแต่ 10 ปี, 20 ปี ไปจนถึง 30 ปี ทำให้ยอดผ่อนชำระต่อเดือนลดลง ไม่เป็นภาระหนักจนเกินไป
- ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านนั้น ๆ และสามารถอยู่อาศัย, ปล่อยเช่า หรือใช้ประโยชน์อื่น ๆ จากบ้านได้ตามปกติ
- สามารถรีไฟแนนซ์ (ย้ายไปกู้กับธนาคารอื่น) เพื่อขออัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง หรือขยายระยะเวลาผ่อนชำระ ทำให้ภาระต่อเดือนลดลง
เคล็ดลับสำหรับผู้ที่จำนองบ้านครั้งแรก มีอะไรบ้าง?
การจำนองบ้านเป็นก้าวสำคัญในชีวิต การเตรียมตัวอย่างดีจะช่วยให้มีความมั่นใจและลดความเสี่ยงได้ จึงขอแนะนำ 6 เคล็ดลับที่จะช่วยให้การรับจำนองบ้านพร้อมที่ดินเป็นเรื่องที่ง่ายขึ้น ได้แก่
- เตรียมความพร้อมทางการเงิน โดยประเมินความสามารถในการผ่อนชำระที่แท้จริง ไม่ควรเกิน 30 – 40% ของรายได้ต่อเดือน แม้ว่าบางครั้ง การจำนองบ้านไม่เช็คบูโร แต่การสร้างเครดิตบูโรที่ดี โดยไม่มีประวัติค้างชำระหนี้ก็เป็นเรื่องที่ดี
- ศึกษาและเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย (ทั้งคงที่และลอยตัว) จากหลายธนาคาร รวมถึงเงื่อนไขและโปรโมชั่นต่าง ๆ เพื่อให้ได้ข้อเสนอที่ดีที่สุด
- อ่านสัญญาเงินกู้และสัญญาจำนองอย่างละเอียด ทำความเข้าใจทุกเงื่อนไข และสอบถามข้อสงสัยทั้งหมด ก่อนลงนาม
- ตรวจสอบสภาพบ้าน/อาคารและสิ่งแวดล้อมโดยรอบให้ดี รวมถึงเอกสารสิทธิ์ (โฉนด) และราคาประเมินของหลักประกัน
- วางแผนผ่อนชำระและบริหารจัดการหนี้ โดยผ่อนให้ตรงเวลาเสมอ พิจารณาโปะเงินต้น หากมีเงินก้อน วางแผนรีไฟแนนซ์ เมื่อถึงเวลาที่เหมาะสมเพื่อลดดอกเบี้ย
- ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ ไม่ว่าจะเป็นเจ้าหน้าที่ธนาคาร, นายหน้าอสังหาริมทรัพย์, นักวางแผนทางการเงิน หรือทนายความ จะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างรอบคอบและถูกต้อง
ขั้นตอนในการจำนองบ้าน
การจำนองบ้านเป็นกระบวนการสำคัญที่ควรรู้ทุกขั้นตอน เพื่อให้ทุกอย่างราบรื่นและถูกต้อง โดยการจำนองบ้านของธอสหรือสถาบันใดก็ล้วนแต่มีขั้นตอนที่คล้ายกัน ดังนี้
- เตรียมความพร้อมเบื้องต้น ด้วยการประเมินความสามารถในการผ่อนชำระ เพื่อให้มั่นใจว่าจะผ่อนไหว รวมถึงสร้างประวัติเครดิตบูโรที่ดี แม้ว่าบางครั้งการจำนองบ้านไม่เช็คบูโร รวมถึงการเตรียมเอกสารส่วนตัวและเอกสารทางการเงินให้ครบถ้วน
- ศึกษาและเปรียบเทียบโปรโมชั่นสินเชื่อ ทั้งอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไข และค่าธรรมเนียมจากหลาย ๆ ธนาคาร เพื่อให้ได้ข้อเสนอที่คุ้มค่าที่สุด จากนั้นก็ยื่นเอกสารขอรับจำนองขายฝากที่เตรียมไว้ให้ธนาคารที่เลือก
- เมื่อธนาคารพิจารณาเบื้องต้นแล้วว่ามีคุณสมบัติเหมาะสม พวกเขาจะส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินมูลค่าของบ้านที่นำมาจำนอง ซึ่งผู้ขอจำนองบ้านจะต้องรับผิดชอบค่าธรรมเนียมส่วนนี้ หลังจากนั้น ธนาคารจะแจ้งผลการประเมินและวงเงินสินเชื่อที่อนุมัติให้ทราบ
- เมื่อสินเชื่อขายฝากบ้านได้รับการอนุมัติแล้ว ธนาคารจะแจ้งผลให้ทราบ พร้อมวงเงินและเงื่อนไขต่าง ๆ จากนั้นธนาคารจะนัดหมายเพื่อทำสัญญาเงินกู้และสัญญาจำนองบ้าน ซึ่งเป็นเอกสารสำคัญที่ระบุข้อตกลงทั้งหมดในการกู้ยืมและหลักประกัน
- นัดหมายกับธนาคารและนายทุนรับขายฝากเอง (ถ้าเป็นการซื้อขาย) เพื่อไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน เจ้าหน้าที่ที่ดินจะตรวจสอบเอกสาร ชำระค่าธรรมเนียมต่าง ๆ และทำการจดทะเบียนจำนองในโฉนดที่ดิน จากนั้นโฉนดตัวจริงจะถูกเก็บไว้ที่ธนาคาร และธนาคารจะโอนเงินกู้ให้แก่ผู้จำนอง
- หลังจากได้เงินกู้แล้ว จะต้องผ่อนชำระค่างวดตามกำหนด ทุกเดือนจนกว่าจะครบถ้วน เมื่อชำระหนี้หมดแล้ว ธนาคารจะคืนเอกสารและโฉนด เพื่อนำไปดำเนินการไถ่ถอนจำนองที่สำนักงานที่ดิน
รวมเอกสารที่ต้องใช้ในการจำนองบ้าน
เอกสารในการจำนองบ้านเป็นส่วนสำคัญอย่างยิ่งในกระบวนการทั้งหมด การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนและถูกต้องจะช่วยให้การพิจารณาสินเชื่อจำนองขายฝากและกระบวนการที่สำนักงานที่ดินเป็นไปอย่างราบรื่น
- เอกสารส่วนบุคคลของผู้จำนองบ้าน ได้แก่ สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, สำเนาทะเบียนสมรส / ทะเบียนหย่า / ใบมรณบัตร (กรณีคู่สมรสเสียชีวิต) เป็นต้น
- เอกสารทางการเงิน (เพื่อแสดงความสามารถในการชำระหนี้) เช่น สลิปเงินเดือน, หนังสือรับรองเงินเดือน (ฉบับจริง), สำเนาบัญชีธนาคาร (Statement), สำเนาหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (ใบ ภ.ง.ด. 90/91) เป็นต้น
- เอกสารหลักประกัน (อสังหาริมทรัพย์ที่จะนำมาจำนองรับขายฝากบ้าน) ได้แก่ สำเนาโฉนดที่ดิน / หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด, แผนที่ตั้งและรายละเอียดของหลักประกัน, สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย / สัญญามัดจำ (กรณีซื้อ-ขาย), รูปถ่ายบ้าน/ที่ดิน, สำเนาใบปลอดหนี้ (สำหรับจำนองคอนโดมิเนียม)
สรุปเกี่ยวกับการจำนองบ้าน
การจำนองบ้านคือการนำอสังหาริมทรัพย์ไปเป็นหลักประกันเงินกู้ โดยที่กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นของผู้จำนอง ข้อดีของการรับจำนองบ้านคือได้เงินก้อนใหญ่ดอกเบี้ยต่ำ มีโอกาสเป็นเจ้าของบ้าน ผ่อนนาน และยังใช้ประโยชน์จากทรัพย์ได้เต็มที่ ส่วนข้อเสียคือเป็นหนี้ระยะยาว เสี่ยงเสียบ้านหากผิดนัดชำระ มีค่าใช้จ่ายแฝง และดอกเบี้ยผันผวน สำหรับมือใหม่ ควรเตรียมพร้อมทางการเงินอย่างรอบคอบ, เปรียบเทียบสินเชื่อจากหลายธนาคาร, ทำความเข้าใจสัญญาอย่างละเอียด และวางแผนการผ่อนชำระให้ดี
